COMMENT ÉVALUER LA VALEUR LOCATIVE DE VOTRE LOCAL PROFESSIONNEL
L’évaluation de la valeur locative d’un local professionnel permet de déterminer le montant du loyer. Quelles méthodes utiliser ? Quels critères à prendre en compte ? Qui doit réaliser cette évaluation ? Tour d’horizon de tout ce qu’il faut savoir sur la valeur locative avec BailExpert.
LES MÉTHODES EFFICACES
La valeur locative sert non seulement à calculer les impôts locaux, mais permet aussi de définir le montant du loyer du bien.
A noter : il convient de faire la distinction entre la valeur locative et le loyer du local professionnel. Ce dernier représente le montant que le locataire verse au bailleur en contrepartie de l’occupation d’un bien. Le paiement s’effectue de manière régulière (mensuelle, trimestrielle, semestrielle…). Quant à la valeur locative, elle exprime le revenu annuel que le local professionnel peut rapporter.
Différentes techniques permettent d’évaluer la valeur locative d’un local professionnel.
LA MÉTHODE PAR LE REVENU
Cette technique prend en considération les revenus locatifs annuels et la valeur vénale du bien. Elle exprime le prix du bien s’il avait été mis sur le marché. Cette méthode se base sur deux grands principes.
LA MÉTHODE DE CAPITALISATION DU REVENU ANNUEL
La méthode de capitalisation du revenu annuel consiste à faire le rapport entre le revenu annuel produit par le local et sa valeur vénale.
Voici la formule pour calculer le taux de capitalisation.
Revenu locatif annuel
Taux de capitalisation = —————————————————–
Valeur vénale du local
Le taux de capitalisation permet d’estimer la valeur de rendement du local. Attention à ne pas confondre ce concept avec le taux de rendement qui est le rapport entre le revenu locatif annuel et le prix d’achat du bien.
LA MÉTHODE PAR ACTUALISATION DU REVENU ANNUEL
La méthode d’évaluation par actualisation du revenu annuel consiste à mettre à jour la valeur vénale du local commercial. Elle permet de connaître la valeur actuelle nette du bien.
Pour estimer le bien, vous devez d’abord calculer le cash flow annuel.
Cash flow annuel = entrées d’argent — sorties d’argent.
Puis, il faut actualiser le cash flow.
Voici la formule pour connaître la valeur actuelle nette (VAN) du bien :
VAN = PA + [CF1 (1 + i)-1] + [CF2 x (1 + i)-2 ] +… + [CFn x (1 + i)-n ] + [PV (1 + i)— n]
PA = prix d’achat du local commercial
CF1 = Cash Flow en année 1
i = taux de rentabilité souhaité ou taux d’actualisation
n = durée de détention du bien
PV = Prix de vente du local commercial
LA MÉTHODE PAR COMPARAISON
Cette méthode vise à comparer la valeur vénale du local commercial avec celle d’un ou de plusieurs biens de même nature dans un secteur géographique déterminé.
Valeur vénale du local = Prix au m2 d’un bien dans une zone déterminée x surface totale du local commercial
Pour assurer la fiabilité de l’estimation, vous devez garantir la pertinence des éléments de comparaison.
Ces derniers comprennent, entre autres :
- la localisation géographique.
- l’année de construction.
- le type de bien.
- l’état du bien.
LA MÉTHODE PAR LE COÛT DE REMPLACEMENT
L’objectif est ici d’évaluer la valeur théorique du bien en prenant en considération le retour sur investissement espéré.
Dans ce sens, le calcul doit considérer tous les éléments de dépréciation du bien. Ces derniers incluent la détérioration, la désuétude fonctionnelle et la désuétude économique.
A noter : la désuétude, qu’elle soit fonctionnelle ou économique, se traduit par la perte de valeur du bien immobilier.
Pour la formule, vous devrez appliquer :
Valeur estimative du bien = Prix actuel du bien — éléments de dépréciation du bien
LA MÉTHODE DITE PROFESSIONNELLE
Dans ses articles R145-10 et R145-11, le Code de commerce impose la pratique de cette technique pour estimer la valeur locative de certains murs commerciaux. Cela concerne, entre autres, les salles de théâtre, les cliniques et les hôtels.
L’estimation de ces biens prend donc en considération leurs usages. Ainsi, votre estimation ne sera pas valable si vous vous basez sur d’autres méthodes pour faire le calcul.
COMMENT OBTENIR LA VALEUR LOCATIVE D’UN LOCAL PROFESSIONNEL
Que vous souhaitiez vendre ou acheter un local professionnel, il existe différentes manières d’obtenir sa valeur locative.
L’ESTIMATEUR EN LIGNE
Plusieurs plateformes mettent à disposition des outils en ligne pour effectuer une estimation de la valeur locative d’un bien immobilier.
Bailexpert propose, par exemple, de vous fournir un avis sur la valeur locative de votre local professionnel. Pour demander une estimation, il suffit de remplir ce formulaire en ligne. L’opération est gratuite et sans engagement.
LE PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
L’agent immobilier peut vous accompagner dans votre projet d’achat ou de vente de local professionnel.
Ses connaissances sur l’évolution du prix sont à jour, ce qui lui permet d’estimer la valeur locative du bien justement.
Il connaît aussi les enjeux de la fixation du prix du local. Il sait que s’il met la barre trop haute, il risque de faire fuir les potentiels acheteurs et de réduire ses chances de percevoir une commission.
L’EXPERT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Le rôle de l’expert en immobilier d’entreprise reste très large. Il peut intervenir dans le cadre d’une vente, d’un achat, d’une location, d’une mise en hypothèque…
Il maîtrise aussi les techniques de négociation, notamment en matière de fixation de prix. Son principal rôle consiste à apprécier la valeur vénale du bien. Il connaît parfaitement tous les éléments à prendre en compte et se base sur des données précises et claires.
Cela lui permet de fournir des résultats beaucoup plus précis que ceux d’une estimation en ligne par exemple (que l’on recommande toutefois de réaliser en amont). En travaillant avec un expert en immobilier d’entreprise, vous pourrez également obtenir un rapport détaillé et objectif élaborant la valeur exacte du bien en question.
CONFIER CETTE MISSION À UN PROFESSIONNEL
Que vous souhaitiez acheter ou vendre un local professionnel, l’évaluation du bien à sa juste valeur s’avère indispensable. L’expert en immobilier d’entreprise reste le mieux placé pour réaliser cette opération. Son intervention vous évitera de sous-estimer ou de surestimer le bien en question.
L’expert immobilier connaît parfaitement le secteur géographique dans lequel il intervient : tendance du marché, évolution de prix, etc. Il saura déceler le potentiel du local professionnel et ses atouts. Grâce à l’application de méthodes scientifiques et rigoureuses, l’expert est le professionnel le plus qualifié pour déterminer la valeur locative d’un local professionnel. Il possède aussi la capacité de repérer chacune de ses faiblesses. Il vous servira donc de guide lors des prises de décision.
L’évaluation de la valeur locative d’un local professionnel constitue une opération complexe. Dans ce sens, l’intervention d’un expert immobilier professionnel s’avère indispensable. Pour cela, vous pouvez compter sur Bailexpert. Vous pouvez également utiliser l’estimateur en ligne disponible sur son site internet.
BailExpert —