NOS MÉTHODES
Pourquoi nous confier une mission d'expertise ?
BailExpert assiste ses clients dans l’évaluation de leur patrimoine immobilier, en les aidant à formuler des décisions stratégiques éclairées et à mieux comprendre leur exposition aux risques. Nous intervenons également pour identifier de nouveaux leviers de création de valeur pour leur portefeuille immobilier. En accord avec les standards méthodologiques définis par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), ainsi que les normes européennes d’expertise reconnues par TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), les experts de BailExpert choisissent l’approche la plus appropriée pour chaque projet afin de fournir une expertise personnalisée. De plus, BailExpert bénéficie d’une base de données juridique et économique exhaustive sur chacun des actifs que nous évaluons, assurant ainsi une analyse précise et pertinente à chaque mission.
Des réponses à vos enjeux
/ Pour les locataires
Les loyers représentent le 2ème poste de charges des entreprises après les salaires. Il est donc primordial de maîtriser les conditions locatives par un suivi permanant des évolutions du marché immobilier, des contraintes techniques, financières, fiscales, sociales, juridiques, normatives…
/ Pour les propriétaires
Les loyers impactent directement la valeur des actifs immobiliers. Il est donc essentiel de pouvoir appréhender une hausse ou une baisse des revenus locatifs, et mettre en place une stratégie de gestion des baux : commercialisation, re commercialisation, accompagnement, congé avec ou sans offre de renouvellement, renouvellement, éviction…
Outils et informations
Les références juridiques
Les références techniques
Les références locatives
Eléments essentiels des expertises dites « par comparaison », les bases de données sont régulièrement mises à jour.
Les valeurs répertoriées sont : les locations nouvelles, les loyers de renouvellement, les loyers réintégrant le droit au bail, les fixations judiciaires de renouvellement et les offres à la location.
L’évolution des territoires
Il s’agit de mettre en avant les différents facteurs locaux de commercialité, comme définis à l’Art. 23-4 du décret du 30 septembre 1953, et l’Art. 145-6 DU Code du Commerce.
Les facteurs locaux de commercialité sont des éléments qui modifient le prix du loyer dans le cadre d’un bail commercial. En effet, lors de la révision triennale du loyer, le bailleur peut décider d’augmenter ou, plus rarement, de baisser le prix du loyer en invoquant les facteurs locaux de commercialité.
Il s’agit d’une modification de l’environnement qui a un impact sur le local commercial. Les facteurs locaux de commercialité sont les suivants : Modification de l’environnement commercial (par la création d’un pôle d’attraction ou l’implantation d’un centre commercial par exemple). La possibilité de pouvoir stationner facilement grâce à un parking privé ou public.
L’extension du réseau de transports en commun avec un arrêt à proximité du local. Des travaux d’urbanisme et la valorisation des voiries (création d’une voie piétonne…). Une fermeture de commerces ou l’abandon de certains immeubles commerciaux. Face à toutes ces modifications, les facteurs locaux de commercialité sont réajustés pour réévaluer le prix d’un loyer au plus près de la réalité. Malgré tout, les facteurs locaux de commercialité peuvent pousser à l’augmentation ou à la diminution du loyer mais ce dernier ne pourra pas excéder le taux de l’indice trimestriel du loyer des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice trimestriel relatif aux loyers commerciaux (ILC).
Depuis la loi Pinel, la révision triennale d’un bail commercial ne peut plus se baser sur la variation de l’indice du coût de la construction (ICC).
L’évolution des flux piétons
Les flux piétons permettent, sans faille, de valider l’évolution des facteurs locaux de commercialité et d’en mesurer précisément l’impact.
Il s’agit d’un réel outil basé sur une technologie éprouvée depuis déjà plusieurs années.
De manière concrète, les données des flux piétons permettent, tant aux propriétaires qu’aux locataires, de connaître avec une grande précision la qualité d’un emplacement, son évolution sur plusieurs années et justifier des valeurs locatives dans les négociations bailleur / preneur.